KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR

Kentsel dönüşüm, deprem gibi doğal afetlere karşı risk taşıyan yapıların veya alanların, daha güvenli ve yaşanabilir hale getirilmesi amacıyla yeniden düzenlenmesini ifade eder.

Hukuki olarak bu süreç, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülür. Bu kanun; riskli yapıların tespitinden yıkımına, yeni yapının inşa edilmesinden maliklerin haklarının korunmasına kadar birçok aşamayı kapsar.

Kentsel dönüşüm, sadece bina yenileme değil; aynı zamanda hak sahipliği, sözleşme ilişkileri, imar uygulamaları ve kamusal desteklerin bir arada yürütüldüğü karma bir hukuki ve idari süreçtir.

Özellikle depremin hayatımızın bir parçası haline geldiği şu günlerde, malvarlığımız ve canımızı korumak adına belki de yeterince değerlendirmeden kentsel dönüşüm projelerine yönelsek de bu sürecin risklerle dolu olduğunu ve bu riskleri en aza indirmek adına hukuki korumalardan faydalanmak gerektiğini unutmamak gerekir.

 1. Riskli Yapı Tespiti ve Hukuki Süreç  

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, bir binanın kentsel dönüşüm kapsamına alınabilmesi için öncelikle “riskli yapı” tespiti yapılması gerekir. Bu tespit sadece lisanslı kuruluşlar ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri aracılığıyla yapılabilir. Maliklerin, bu tespite karşı 15 gün içinde itiraz etme hakkı vardır. Bu itiraz il müdürlüğü nezdinde teknik kurul tarafından değerlendirilir.

Uygulamada, bazı maliklerin tespit sürecinden haberdar edilmemesi ya da tespit tutanağının usulüne uygun tebliğ edilmemesi nedeniyle ciddi mağduriyetler doğmaktadır.

Bir yapının riskli ilan edilmesiyle birlikte maliklerin ortak hareket etme yükümlülüğü doğar. Bu sebeple binanızda riskli yapı başvurusu yapılmadan önce tüm maliklerin bilgi sahibi olması ve sürece birlikte dahil olması, sonraki aşamalarda ihtilaf yaşanmasını engeller. Bu noktada hukuki danışmanlık alınması sürecin hızla ilerlemesi açısından önemlidir.

 2. Ortak Karar Alma Süreci ve Paydaşların Hakları  

Riskli yapı ilan edilen taşınmazlarda, maliklerin arsa payı çoğunluğunun (en az 2/3) bir araya gelerek alacakları kararlar, dönüşüm sürecini başlatır. Bu çoğunluk tarafından imzalanan ortak karar protokolü, dönüşüm için bağlayıcıdır. Bu çoğunlukla alınan kararlar, diğer maliklere noter kanalıyla bildirilir.

Bildirimi izleyen 15 gün içinde satış ya da katılım kararlarına katılmayan azınlık maliklerin payları, rayiç bedel üzerinden çoğunluk tarafından devralınabilir ya da diğer maliklerin talebiyle satışa konu edilebilir. Bu süreçte, karara katılmayan azınlık maliklerin satış ihalesine katılma hakları olduğu gibi azınlık maliklerin hukuka aykırı buldukları kararlar için iptal davası açma hakları da saklıdır.

Bu aşamada dikkat edilmesi gereken hususlardan biri, yukarıda belirttiğimiz 2/3 oranındaki çoğunluk hesabında kişi sayısı değil yalnızca arsa payı dikkate alınır. Bu durum özellikle büyük arsa payına sahip maliklerin süreç üzerindeki etkisini artırır.

Bizim önerimiz, karar süreci başlamadan Karar süreci başlamadan önce yapılacak ön uzlaşma toplantıları ile ileride çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesi olup bu süreçlerde karar defteri, noter evrakları gibi belgelerin bir avukat tarafından titizlikle hazırlanması gerektiğidir.

 3. Yüklenici (Müteahhit) ile Sözleşme ve Sözleşme Türleri  

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler tarafından yüklenici (müteahhit) ile yapılan en yaygın sözleşme tipi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu aşama, maliklerin en fazla hak kaybı yaşadığı safhalardan biri olup sözleşmede dikkat edilmesi gereken pek çok husus vardır.

Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir, aynı zamanda sözleşme imzalanmadan önce yüklenici şirketin teknik yeterliliği, daha önce teslim ettiği projeler, teminat durumu, sigorta projeleri gibi ayrıntılar titizlikle incelenmelidir.

Sözleşmede, şeffaflık esas olmalı; projeye dair mimari planlar, cezai şartlar, teslim süresi, bağımsız bölümlerin dağılımı, ortak alan dağılımı, kira desteği gibi maddeler açıkça düzenlenmelidir. Yüklenici lehine tek taraflı düzenlemeler malik aleyhine ciddi mağduriyet yaratabilir.

Sözleşme öncesinde mutlaka bir avukat incelemesi yapılmalıdır. Özellikle ortak imzalanacak sözleşmelerde tüm maliklerin haklarını gözeten hükümlerin yer alması şarttır. Uygulamada bu tarz sözleşmeler taslak olarak yapılsa da standart sözleşme taslakları yerine taşınmaza özel hukuki denetimden geçmiş sözleşmelerin tercih edilmesi malikleri bu aşamadaki hak kayıplarına karşı önemli ölçüde koruyacaktır.

 4. İmar Durumu, Ruhsat ve Proje Onay Süreci  

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni yapılar, ilgili belediyenin imar planlarına uygun olarak inşa edilmelidir. Bu nedenle malikler açısından imar durumu, yapı ruhsatı ve proje süreci dikkatle takip edilmelidir.

Yeni yapılacak projenin imar planına uygunluğu, belediyeden alınacak imar durumu belgesi ile belirlenir. Yapının yüksekliği, kat sayısı, emsal oranı ve kullanım amacı bu belgeyle netleşir. Yüklenici ile yapılacak özleşmelerde bu koşulların bilinmesi önemlidir.

Projenin belediye tarafından onaylanması ve yapı ruhsatının alınması, inşaata başlanabilmesi için zorunludur. Mimari ve teknik projelerin ruhsat eki olarak hazırlanması ve onaylanması gerekir. İnşaat tamamlandığında ise iskân belgesi (yapı kullanma izni) alınarak yapı resmiyet kazanır.

Bu süreçlerde ortaya çıkabilecek imar planı değişiklikleri, proje revizyonları veya ruhsata aykırı uygulamalar maliklerin mülkiyet hakkını doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle maliklerin, özellikle proje ve ruhsat belgelerini görmeden bağımsız bölüm teslimi kabul etmemesi ve gerekli denetimleri yapması tavsiye edilir.

 5. Tahliye, Yıkım ve Kira Yardımı Süreci  

Riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra, bina maliklerine ve varsa kiracılara tahliye için süre verilir. Maliklerin veya kiracıların tahliyeye direnmesi halinde, idari yıkım ve zorla tahliye işlemleri yapılabilir.

Kira yardımı ve taşınma desteği, hak sahiplerinin talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından ödenebilir. Kiracılar da belirli şartlarda bu yardımdan faydalanabilir. Geçici barınma sürecinde yüklenici ile yapılacak anlaşmalarda açık hükümler bulunması da sürecin sağlıklı yürütülmesi adına elzemdir.

Bu süreçte, hak sahiplerinin yardım başvurularında belgelerini eksiksiz sunmasının ve başvuruların takibinin avukat aracılığıyla yapılmasının yararı olacaktır.

 6. Uyuşmazlıkların Önlenmesi ve Hukuki Koruma  

Kentsel dönüşüm süreci, maliklerin gerek mülkiyet gerekse ekonomik menfaatleri açısından kritik bir süreçtir. Bu süreçte her adımın yasal çerçeve içinde ve özenle atılması, ileride telafisi güç zararların önüne geçilmesi açısından önemlidir.

Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; haksız hisse satışları, yüklenici sözleşmesinin ihlali, proje değişiklikleri ve ortak alan uyuşmazlıklarıdır. Bu gibi durumlar için önleyici hukuki danışmanlık, ileride açılacak davaların önüne geçebilir.

Malik olarak; süreç boyunca yapılan her işlemin (tebligatlar, imzalar, toplantı kararları vb.) yazılı ve delil niteliğinde olmasına dikkat etmenizin, ortak kararları imzalamadan önce içeriğini dikkatle incelemenizin, yüklenici ile sözleşme yaparken bireysel haklarınızı güvence altına almanızın, süreç boyunca uzman bir hukukçudan destek almanızın size büyük faydası olacaktır.

Avukatlık ortaklığımız, maliklerin bu süreçte karşılaştığı hukuki sorunlara yönelik önleyici ve çözüme odaklı danışmanlık hizmeti sunmaktadır.

 Daha Fazlası İçin Bize Ulaşın  

Kentsel dönüşüm, yalnızca bina yenileme değil, mülkiyet haklarınızın yeniden yapılandırılması sürecidir. Sürecin tüm aşamalarında size özel çözüm önerilerimiz ve hukuki desteğimiz için bizimle iletişime geçebilirsiniz.